Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có giá trị hay không? Đây là một câu hỏi thường được tìm kiếm khi một số người vẫn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản viết tay. Sự gia tăng các tranh chấp về đất đai khi sử dụng hợp đồng mua bán giấy tay là điều không tránh khỏi. Trong bài viết này, Công ty Luật Nguyên Khanh sẽ cung cấp thông tin về quy định liên quan đến hợp đồng mua bán đất và xác định tính pháp lý của việc sử dụng giấy tay trong giao dịch mua bán đất, dựa trên từng trường hợp cụ thể. Chúng tôi sẽ trình bày rõ ràng về việc công nhận và hợp pháp của việc sử dụng hợp đồng mua bán giấy tay.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà đất theo pháp luật
Luật định rõ về Hợp đồng mua bán nhà đất hoặc Hợp đồng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển quyền, cho thuê, tặng, thế chấp, hoặc đóng góp quyền sử dụng đất, và bên nhận thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng theo quy định của Luật đất đai.
Theo quy định, Hợp đồng quyền sử dụng đất phải được viết thành văn bản tuân thủ các hình thức phù hợp với quy định của Luật Dân sự, pháp luật liên quan về đất đai và các quy định khác có liên quan. Hơn nữa, việc chuyển nhượng, tặng, thế chấp, hoặc đóng góp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng.
Do đó, Hợp đồng mua bán nhà đất thuộc loại hợp đồng dân sự, phải được thực hiện bằng văn bản, dựa trên sự đồng ý tự nguyện và thỏa thuận của các bên, và phải được chứng thực hoặc công chứng để có hiệu lực.
Cơ sở pháp lý: Điều 500, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực không
Hợp đồng mua bán trước ngày 01/01/2008
Các trường hợp sử dụng đất sau đây, chưa có Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai và Nghị định này, mà không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
- Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
- Sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
- Sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.
Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với khu vực đã có quy hoạch.
Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng hay văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do đó, trước ngày 01/01/2008, bất kể có giấy tờ viết tay hay không và không có tranh chấp được xác nhận bởi UBND cấp xã, việc đăng ký quyền sử dụng đất không yêu cầu thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi khoản 54, Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP); Khoản 2, Điều 101 của Luật Đất đai 2013.
Hợp đồng mua bán đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014
Trong trường hợp người đang sử dụng đất nhận chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, và bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận từ bên chuyển quyền hoặc hợp đồng và giấy tờ liên quan theo quy định, các quy định sau đây được áp dụng:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng với các giấy tờ hiện có về quyền sử dụng đất;
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về quá trình xử lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trong trường hợp không biết địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo, phải đăng thông báo trên phương tiện truyền thông công cộng của địa phương trong ba ngày liên tiếp (phí đăng tin do người yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thanh toán);
- Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành lập hồ sơ và gửi cho cơ quan có thẩm quyền để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
- Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định.
Từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, nếu có giấy tờ hợp đồng hoặc giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất (có thể là giấy tay) mà không được công chứng, vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện lại thủ tục công chứng. Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, các bên phải giải quyết tranh chấp trước khi bên nhận chuyển quyền có thể tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý cho việc này là khoản 2 Điều 82 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hợp đồng mua bán được thiết lập sau ngày 01/07/2014
Hiện tại chưa có quy định nào về định nghĩa cụ thể của hợp đồng mua bán viết tay. Tuy nhiên, theo nhận thức thông thường, hợp đồng mua bán viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liên quan bằng giấy tờ viết tay mà không có sự công chứng hoặc chứng thực.
Tuy vậy, hiện nay để hợp đồng có hiệu lực, cần tuân thủ những quy định về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật như sau:
- Nội dung hợp đồng không được vi phạm các quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định liên quan.
- Hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định liên quan.
- Đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
Như vậy, một hợp đồng mua bán đất không vi phạm nội dung và hình thức, đồng thời đã được công chứng, sẽ có hiệu lực pháp lý dù được viết tay hay bằng văn bản.
Tuy nhiên, trong trường hợp sau đây, hợp đồng viết tay mà không được công chứng vẫn có hiệu lực:
- Nếu giao dịch dân sự đã được thiết lập theo quy định bằng văn bản, nhưng văn bản không tuân thủ quy định của pháp luật và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó, một bên hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Nếu giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản, nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, một bên hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, không cần thực hiện công chứng, chứng thực.
Có thể nói, hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị nếu được công chứng, chứng thực và không vi phạm hình thức hoặc nội dung, hoặc hợp đồng đó đã được một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tuy nhiên, để hợp đồng đảm bảo tính an toàn, nó phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
Cơ sở pháp lý: khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; Điều 129, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Giải quyết tranh chấp khi hợp đồng viết tay không được công chứng
Hoà giải tại địa phương
- Các bên có thể tự thỏa thuận, thảo luận với tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, người liên quan có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên UBND cấp xã.
- Sau khi nhận được đơn, UBND cấp xã sẽ thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu liên quan.
- Hình thành Hội đồng hoà giải tranh chấp và tổ chức cuộc họp hoà giải với sự tham gia của các bên.
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian không vượt quá 45 ngày, tính từ ngày nhận đơn.
- Kết quả của cuộc họp hoà giải phải được ghi lại trong biên bản.
Lưu ý: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hoà giải, nếu các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã đồng ý trong biên bản hoà giải, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tổ chức lại cuộc họp của Hội đồng hoà giải để xem xét giải quyết ý kiến bổ sung và sau đó lập lại biên bản hoà giải hoặc không.
Cơ sở pháp lý: Điều 202 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hòa giải ở cơ sở; Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 được sửa đổi bởi khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Khởi kiện tại Toà án
- Bước 1: Cá nhân hoặc tổ chức muốn khởi kiện gửi đơn tới Tòa án có thẩm quyền.
- Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và các bằng chứng đi kèm, nếu Tòa án xác định rằng vụ án nằm trong phạm vi giải quyết của mình, Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện.
- Bước 3: Sau khi tiếp nhận vụ án, Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị cho phiên xét xử.
- Bước 4: Tòa án sẽ tổ chức phiên họp để kiểm tra giao nộp chứng cứ và hòa giải công khai.
- Bước 5: Tòa án sẽ ra các quyết định như công nhận hòa giải thành công, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án.
- Bước 6: Trong trường hợp vụ án không rơi vào các trường hợp trên, Thẩm phán sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và đưa ra bản án hoặc quyết định.
- Bước 7: Nếu các bên không đồng ý với bản án hoặc quyết định sơ thẩm của Tòa án, họ có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị trước khi bản án sơ thẩm có hiệu lực.
Cơ sở pháp lý: Điều 186, Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196, Điều 209, Điều 212, Điều 220 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 được sửa đổi và bổ sung năm 2019.
Cần tìm luật sư hỗ trợ luật đất đai?
Luật sư với hơn 23 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan tới tranh chấp đất đai, chuyển nhượng, sang tên, tặng cho, làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất,... Gọi 1900.6185 để được tư vấn miễn phí!
Tư vấn về hợp đồng mua bán đất viết tay
- Cung cấp tư vấn pháp lý liên quan đến tính hợp lệ của giao dịch bằng giấy viết tay.
- Hướng dẫn về việc công nhận hợp đồng mua bán đất viết tay.
- Tư vấn và soạn thảo đơn khởi kiện theo quy định pháp luật trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
- Hỗ trợ và cung cấp lời khuyên tốt nhất cho khách hàng trong quá trình khởi kiện.
- Chuẩn bị và thu thập các hồ sơ, tài liệu cần thiết.
- Tiếp nhận và xem xét các tài liệu, chứng cứ, sau đó gửi cho Tòa án.
- Nghiên cứu hồ sơ vụ án và ghi chú lại các tài liệu quan trọng theo quy định pháp luật.
- Thay mặt người đứng đầu tranh tụng để yêu cầu thay đổi người đại diện trong quá trình giải quyết vụ án, nhằm bảo đảm tính chính xác và khách quan của quá trình tố tụng.
- Tư vấn về thủ tục kháng cáo bản án sơ thẩm.
- Tham gia tranh luận trong phiên tòa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
- Tư vấn về cách chứng minh nguồn gốc đất trong các tranh chấp đất đai.
- Luật sư tư vấn trong các vụ tranh chấp đất đai.
Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay mà “không” có công chứng, chứng thực là điều không được khuyến khích và không được công nhận là pháp lý để sở hữu đất theo quy định hiện hành. Nếu Quý khách hàng đang đối mặt với tình huống này hoặc có tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất viết tay, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số HOTLINE để được sự tư vấn và giải quyết từ các luật sư chuyên về đất đai. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
